Проект дома, коттеджа. Генплан участка. Что нужно знать?

Что нужно для получения разрешения на строительство дома?

Чтобы получить разрешение на строительство (строительный паспорт), нужно согласовать проект в отделе архитектуры и строительства местной государственной администрации. Там проверяют, соответствуют ли архитектурно-планировочные решения градостроительной документации, градостроительным условиям и ограничениям. При наличии особых условий размещения объекта (исторические зоны городов, сейсмически и оползнеопасные территории) необходимо по указанию органов градостроительства и архитектуры согласовать проектную документацию в соответствующих организациях.

Требования к проекту.

Проект должен соответствовать требованиям ДБН А.2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства». Согласно этому документу проектант передает заказчику рабочий проект (РП) в четырех экземплярах (они потребуются на разных стадиях общения с государственными структурами). Рабочий проект должен быть подписан проектантом, имеющим соответствующую лицензию. Копия лицензии прилагается при подаче документов.

Что нужно согласовывать?

Согласованию подлежит утверждаемая часть РП (при одноэтапном проектировании) и эскизный проект (ЭП) (при двухэтап-ном проектировании). Местные правила застройки могут устанавливать особенности согласования проектной документации. Список прилагаемых документов также определен этими правилами. В разных регионах он может отличаться.

Из чего состоит проект? Сколько стоит?

Покупая готовый проект, вы получаете комплект документов, необходимых для получения разрешений и проведения строительных работ.

1. Архитектурная часть:

2. Проект конструкций:

3. Проекты (планы и схемы) внутренних инженерных сетей - водоснабжения, канализации, газоснабжения, центрального отопления, электрической проводки.

4. Спецификация материалов: перечень основных материалов; объем основных работ.

Готовый проект стоит приблизительно 800-1000$. Цена может зависеть от размера дома. Оценивая стоимость проекта, нужно учеть расходы, связанные с обязательной его адаптацией к условиям местности. Привязка готового проекта без кардинальных изменений будет стоить от 200$. Если изменения связаны с необходимостью проектирования новых конструкций, цена может быть выше и даже значительно превосходить стоимость готового проекта. Строительный проект, выполненный архитектором по индивидуальному заказу, стоит от 10-13$ за 1 м². Цены разнятся в зависимости от региона. Как стоимость, так и степень детализации документации устанавливается в договоре. Цена всегда является предметом переговоров. Она зависит от ожиданий заказчика и репутации архитектора. По сравнению со стоимостью дома проект относительно дешев. От того, насколько качественно он выполнен, зависит успех строительства. Следовательно, на нем лучше не экономить.

Генплан территории и проект

Генеральный план населенного пункта - градостроительная документация, которая определяет принципиальные решения развития, планирования, застройки и другого использования территории населенного пункта. Прежде, чем заказать или выбрать проект дома, необходимо ознакомиться с основными положениями генплана территории, на которой находится участок. Если генплана нет - то с принятым местной администрацией решением об условиях застройки. Ограничения, указанные в генплане, могут содержать требования относительно способа застройки, размера, и даже формы дома. Например, генплан может определять, какой процент площади участка может быть застроен, или устанавливает способ расположения домов относительно дороги. Также может быть ограничена этажность возводимых зданий. В некоторых населенных пунктах могут быть приняты особые требования, касающиеся формы крыши либо угла наклона скатов. Все это должно быть учтено при выборе проекта. В противном случае могут возникнуть сложности с получением разрешения на строительство либо потребуются дорогостоящие изменения в проекте. Выписку из генплана или требования к застройке можно получить в местной государственной администрации, даже не являясь владельцем участка.

В чем заключается адаптация проекта?

Адаптация - это проверка возможности использования проекта на конкретном участке и его привязка к условиям местности. При выполнении адаптации учитывают форму и размер участка, его ориентацию относительно сторон света, несущую способность грунта, климатическую зону, глубину промерзания почвы, направления ветров, а также окружающую застройку. Обязательная привязка может ограничиваться внесением корректив в конструкцию фундаментов в соответствии с характеристиками грунтов. Но часто из-за условий расположения и рельефа участка возникают и более значительные корректировки проекта. Например, иное расположение окон и/или террасы, пристройка гаража, изменение угла наклона скатов крыши. Адаптация проекта может включать и другие изменения, благодаря которым готовый проект будет соответствовать индивидуальным пожеланиям заказчика. Адаптацию имеет право выполнять только лицензированная проектная организация. Ставя свою печать на документации, она берет на себя ответственность за правильность и комплектность документации, даже если не вносит изменений в готовый проект.

Что такое генплан участка?

Зто проект расположения дома на конкретном участке в соответствии с нормативными требованиями и условиями территории (включая особенности соседних участков). Он состоит из пояснительной записки (описательной части), а также чертежа (плана), выполненного на копии актуальной геодезической карты (выкопировке местности). На плане должны быть обозначены пятно дома, внешние очертания существующих и проектируемых зданий, инженерные объекты (септик, очистные сооружения, места проложения трубопроводов и кабелей), входы и въезды, характерные особенности территории. В том числе должны быть обозначены места подключения к газопроводу и электрической сети. Выполнять генеральный план участка имеет право проектант, имеющий лицензию.

Какой дом выбрать - одноэтажный, с жилой мансардой, двух- или трехэтажный?

1. Одноэтажный дом больше всего подходит для большого участка

Преимущества:

Недостатки:

2. Дом с жилой мансардой - популярное решение

Преимущества:

Недостатки:

З. Двух- или трехэтажный дом - оптимальный вариант для небольшого участка

Преимущества:

Недостатки:

Дом, экономный в строительстве?

Хороший способ определить, насколько экономным в строительстве окажется частный дом , - сравнить строительный объем (кубатуру) с площадью дома. Чем меньше кубатура (при одинаковой площади), тем дешевле обойдется 1 м². Простая форма дома обеспечивает экономный расход материалов и позволяет построить дом на меньшем участке. Более дешевый вариант - дом без подвала. Если кухня и все санузлы находятся рядом и обслуживаются одной дымовой трубой с несколькими каналами, стоимость инженерных сетей будет ниже. Стоимость крыши сложной формы может составлять до 40% общей стоимости строительства. Другие дорогостоящие элементы дома :

Дом, который построить просто

Одноэтажный дом без подвала - самый простой вариант - в нем не придется делать межэтажной лестницы и перекрытия над подвалом. Такой дом можно построить относительно быстро. На то, что дом несложен в строительстве, указывает и простой план. Чем меньше углов, тем проще процесс возведения внешних стен.

Из всех типов крыш самая простая в исполнении - двухскатная симметричная крыша (из одинаковых конструктивных элементов). Дополнительное ее преимущество - несложная система водоотвода. Самые простые с точки зрения строительства - однослойные стены. Но чтобы получить высокие теплоизоляционные характеристики, следует придерживаться всех рекомендаций производителя материалов. Более надежный вариант - двухслойные стены. Непрерывный слой термоизоляции будет гарантировать сохранение тепла.